지방 주담대 DSR 3단계 '6개월 유예' 확정! 지역별 대출 한도표

지방 주담대 DSR 3단계 '6개월 유예' 확정! 지역별 대출 한도표

 

2026년 새해 벽두부터 대출 시장에 희비가 엇갈리고 있습니다.

가계 부채를 잡겠다는 정부의 의지는 확고하지만, 침체된 지방 부동산 시장을 그냥 두고 볼 수는 없었나 봅니다.

금융 당국은 오늘(1월 1일)부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계를 시행하되, 비수도권(지방) 지역에 한해 6개월간 도입을 유예하기로 최종 확정했습니다.

"어차피 갚아야 할 돈, 그게 중요한가?"라고 생각하신다면 큰 오산입니다.

이 정책 하나로 인해, 오는 6월 30일까지 지방 아파트를 매수하는 사람은 서울 매수자보다 최소 3천만 원에서 최대 1억 원까지 돈을 더 빌릴 수 있게 되었습니다.

자금 계획이 빠듯한 실거주자에게는 그야말로 '마지막 동아줄'과 같은 기회입니다.

📌 2026년 대출 규제 3줄 요약

1. 수도권: 오늘부터 스트레스 DSR 3단계 즉시 시행 (한도 대폭 축소).
2. 지방: 2026년 6월 30일까지 '2단계' 유지 (한도 방어).
3. 전망: 7월 1일부터는 지방도 3단계 적용 예정 (대출 절벽 주의).

그렇다면 내 연봉으로 서울과 지방에서 각각 얼마까지 빌릴 수 있을까요? 복잡한 계산기 두드릴 필요 없이, 제가 표로 딱 정리해 드립니다.

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1. 도대체 '스트레스 금리'가 뭐길래?

 

먼저 개념부터 잡고 가야 합니다. 4060 세대가 가장 어려워하는 것이 바로 DSR입니다.

DSR은 "네가 버는 돈(소득) 대비 갚아야 할 원리금이 40%를 넘지 말라"는 규제입니다.

여기에 '스트레스(Stress)'가 붙으면 상황이 심각해집니다.

가짜 금리를 더해서 한도를 깎는다

은행에서 실제로 적용하는 금리가 4.0%라고 가정해 봅시다.

하지만 대출 한도를 계산할 때는 미래에 금리가 오를 위험을 반영하여 가산 금리(스트레스 금리)를 더해서 계산합니다.

• 2단계 (지방 적용): 실제 금리 + 0.75% (스트레스 금리 50% 반영)
• 3단계 (수도권 적용): 실제 금리 + 1.50% (스트레스 금리 100% 반영)

즉, 서울 사람은 대출 이자를 5.5% 낸다고 가정하고 한도를 계산하고, 지방 사람은 4.75%로 계산합니다.

계산상 금리가 높으면, 매달 갚아야 할 원리금이 늘어난 것으로 간주되어 빌릴 수 있는 원금 자체가 줄어듭니다.

2. [표] 서울 vs 지방, 대출 한도 비교

 

백문이 불여일견입니다. 연봉별로 대출 한도가 얼마나 차이 나는지 시뮬레이션을 돌려봤습니다.

[조건] 만기 40년, 원리금균등상환, 대출 금리 4.5% 가정, 다른 부채 없음.

연 소득	수도권 (3단계)	지방 (2단계 유예)	한도 차이
4,000만 원	약 2.9억 원	약 3.2억 원	+3,000만 원
5,000만 원	약 3.6억 원	약 4.0억 원	+4,000만 원
7,000만 원	약 5.1억 원	약 5.7억 원	+6,000만 원
1억 원	약 7.3억 원	약 8.1억 원	+8,000만 원

보시다시피 연봉 5천만 원 직장인이 지방 아파트를 살 때는 서울보다 4천만 원을 더 빌릴 수 있습니다.

지방 아파트 매매가가 3~4억 원대인 것을 감안하면, 4천만 원은 방 한 칸을 더 늘릴 수 있는 어마어마한 금액입니다.

 

3. 6월 30일, 대출 절벽이 온다

 

정부는 왜 딱 6개월만 유예해 줬을까요?

이는 지방 부동산 시장의 눈치를 살피면서, 가계 부채 증가 속도를 조절하겠다는 뜻입니다.

하지만 명심해야 할 것은 '유예(Delay)'이지 '취소(Cancel)'가 아니라는 점입니다.

7월 1일의 시나리오

2026년 7월 1일부터는 지방에도 얄짤없이 스트레스 DSR 3단계가 전면 적용될 가능성이 99%입니다.

이렇게 되면 7월 1일 이후 지방 아파트를 매수하려는 사람은 대출 한도가 갑자기 수천만 원 줄어들게 됩니다.

[예측되는 결과]

• 6월 이전: 막차를 타려는 매수 수요가 몰리며 지방 주요 단지(부산 해운대, 대구 수성구 등) 거래량 반짝 상승.
• 7월 이후: 대출 규제 강화로 매수 심리 급랭, 거래 절벽 재현 가능성.

따라서 실거주나 갈아타기를 계획 중인 지방 거주자라면, 상반기(1~6월)가 자금 마련의 최적기일 수밖에 없습니다.

 

4. 스트레스 주기 싫다면 '고정금리'

한도를 조금이라도 더 늘리고 싶은 분들을 위한 꿀팁입니다.

스트레스 DSR은 기본적으로 '변동금리' 대출을 억제하기 위한 정책입니다. 금리가 변할 위험이 있으니 스트레스를 많이 주는 것이죠.

반대로 '주기형(5년 고정)'이나 '완전 고정금리' 상품을 선택하면 스트레스 금리를 대폭 깎아줍니다.

 

• 변동금리 선택 시: 스트레스 금리 100% 적용 (한도 최소)
• 주기형(5년) 선택 시: 스트레스 금리 30~50%만 적용 (한도 증가)

지금처럼 금리 인하가 예상되는 시기에는 변동금리가 유리해 보일 수 있지만,

당장 대출 한도가 부족해서 집을 못 사는 상황이라면, 이자율 손해를 조금 보더라도 주기형 상품을 선택해 한도를 확보하는 것이 현실적인 전략입니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 지방 광역시도 유예 대상인가요?

네, 그렇습니다. 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 5대 광역시와 기타 지방 도시는 모두 2026년 6월 말까지 2단계가 유지됩니다.

Q2. 6월 30일 전에 신청만 하면 되나요?

아닙니다. 통상적으로 규제 적용일 전까지 '주택매매계약 체결' 및 '계약금 납입' 사실을 증빙하거나, 대출 신청 접수를 완료해야 기존 규제(2단계)를 적용받을 수 있습니다. 안전하게 5월 말까지는 움직이시는 것이 좋습니다.

Q3. 전세 퇴거 자금 대출도 해당하나요?

네, 생활안정자금 목적의 주택담보대출(전세 보증금 반환 용도 포함)도 동일하게 스트레스 DSR 규제를 받습니다. 지방 집주인분들은 세입자를 내보낼 때 한도를 꼭 체크하셔야 합니다.

Q4. 신생아 특례대출도 DSR 적용받나요?

신생아 특례대출과 같은 정책 모기지는 DSR 적용 예외 대상이거나, DTI(60%)만 적용받는 경우가 많습니다. 본인이 특례대출 대상자라면 스트레스 DSR 걱정 없이 진행 가능합니다.

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