1월 1일부터 '가짜 거래' 잡는다… 계약금 증빙 의무화 주의사항

1월 1일부터 '가짜 거래' 잡는다… 계약금 증빙 의무화 주의사항

 

2026년 새해 첫날부터 공인중개사 사무소 분위기가 심상치 않습니다.

"사장님, 예전처럼 그냥 신고하시면 큰일 납니다. 이체확인증 가져오세요."

오늘(1월 1일)부터 부동산 거래 신고를 할 때, 단순히 계약서만 쓰는 것이 아니라 '계약금이 실제로 지급된 증빙 서류'를 의무적으로 제출해야 합니다.

정부가 집값을 띄우기 위해 신고가로 허위 신고했다가 슬그머니 취소하는, 이른바 '집값 띄우기' 세력과의 전쟁을 선포했기 때문입니다.

취지는 좋지만, 문제는 4060 세대의 거래 관행입니다.

부모 자식 간에 아파트를 넘겨주거나, 지인끼리 직거래할 때 "좋은 게 좋은 거지"라며 현금을 주고받거나 차용증 하나로 퉁치던 시절은 이제 끝났습니다.

📌 1월 1일 시행! 부동산 신고법 핵심 변경점

1. 증빙 의무화: 거래 신고 시 '계약금 이체 내역' 제출 필수.
2. 기간 단축: 계약 해제(취소) 신고 기간 30일 → 즉시(확정 후).
3. 처벌 강화: 허위 신고 적발 시 3년 이하 징역 또는 3천만 원 벌금.
4. 직거래 타겟: 중개사 없는 직거래 시 자금 출처 전수 조사.

오늘 글에서는 바뀐 규정 때문에 실수로 과태료 폭탄을 맞지 않으려면 어떤 서류를 챙겨야 하는지, 특히 가족 간 거래 시 주의할 점은 무엇인지 확실하게 알려드립니다.

⬇️ 우리 아파트 '진짜 가격'은? 실거래가 등기 여부 확인

1. "이체 내역 없으면 신고 불가" 초유의 사태

기존에는 부동산 계약을 하고 30일 이내에 지자체에 신고만 하면 실거래가 시스템에 가격이 떴습니다. 돈이 오갔는지는 확인하지 않았죠.

이 허점을 이용해 시세 10억 원짜리 집을 15억 원에 계약했다고 신고만 해놓고, 몇 달 뒤에 "계약이 깨졌다"며 취소하는 수법으로 시세를 조작해 왔습니다.

 

무엇을 제출해야 하나?

2026년부터는 실거래가 신고 시 다음 서류 중 하나를 반드시 첨부해야 합니다.

• 은행 이체확인증 (가장 확실)
• 계좌 이체 내역 캡처본 (계좌번호, 예금주, 금액 식별 필수)
• 무통장 입금증

 

[주의: 현금 박치기는 절대 금지]

가장 위험한 것이 "수표로 뽑아서 줬다" 또는 "현금 다발로 건넸다"는 경우입니다.

이 경우 영수증을 써준다고 해도, 국세청이나 구청에서는 '객관적인 금융 증빙'으로 인정해주지 않을 확률이 99%입니다.

반드시 기록이 남는 계좌 이체를 이용해야 하며, 통장 메모란에 'OO아파트 계약금'이라고 명시하는 것이 내 재산을 지키는 길입니다.

2. 부모-자식 간 거래, 국세청이 노려본다

이번 조치의 숨은 타겟은 바로 '가족 간 편법 증여'입니다.

중개수수료를 아끼려고, 혹은 시세보다 싸게 자식에게 넘겨주려고 '직거래'를 선택하는 5060 세대가 많습니다.

하지만 1월 1일부터 직거래 신고 건에 대해서는 '계약금 지급 내역' + '자금조달계획서'를 정밀 검증합니다.

 

(1) 30% 룰을 기억하라

가족끼리 거래할 때 시세보다 너무 싸게 팔면 증여세를 물립니다.

세법상 인정되는 저가 양도의 범위는 시세의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액입니다.

예를 들어 시세 10억 원짜리 아파트라면, 7억 원까지는 정상 매매로 보지만 그 이하는 증여로 간주해 세금 폭탄을 맞습니다.

(2) "차용증 썼는데요?" 안 통합니다

"자식에게 돈 빌려주고 이자 받는 걸로 했다"고 주장해도, 실제로 매달 이자를 이체한 내역이 없으면 국세청은 이를 100% 증여로 봅니다.

이번에 강화된 규정에 따라, 직거래 신고 시 차용증뿐만 아니라 원리금 상환 내역까지 요구할 수 있으니 철저히 준비해야 합니다.

⬇️ 가족 간 거래 시 세금은 얼마? 양도세/증여세 무료 계산

3. 걸리면 징역형, '업계약/다운계약'의 최후

"예전엔 과태료 좀 내고 말았는데..."라고 생각하셨다면 오산입니다.

2026년부터 부동산 거래 질서 교란 행위에 대한 처벌 수위가 형사 처벌 수준으로 격상되었습니다.

 

[강화된 처벌 규정]

• 집값 띄우기 (허위 신고): 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금.
• 다운계약 (세금 탈루): 취득세의 3배 이하 과태료 + 가산세 폭탄 + 1주택 비과세 박탈.
• 증빙 서류 미제출: 500만 원 이하 과태료.

특히 비과세 박탈이 가장 무섭습니다.

10억 원 차익을 남기고 비과세를 받을 수 있었는데, 다운계약서 쓰다가 걸리면 비과세가 취소되어 수억 원의 양도세를 토해내야 합니다.

매수자가 "다운계약서 써주면 5천만 원 더 줄게"라고 유혹하더라도, 절대 넘어가시면 안 됩니다. 2026년의 전산망은 여러분의 생각보다 훨씬 촘촘합니다.

4. 중개사에게 '이것' 꼭 요구하세요

복잡해진 법 때문에 공인중개사의 역할이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

계약서를 작성할 때 특약 사항에 안전장치를 반드시 걸어두세요.

필수 특약 추천

"매도인 또는 매수인의 귀책사유로 인해 실거래가 신고가 반려되거나 과태료가 부과될 경우, 그 책임과 비용은 귀책 당사자가 전액 부담한다."

또한, 계약금 입금 전 등기부등본을 확인하는 것은 기본이고, 입금 계좌의 예금주가 '매도인 본인'과 일치하는지 3번 확인해야 합니다.

대리인(남편, 아내 등) 계좌로 입금했다가 나중에 분쟁이 생기면, '계약금 지급 증빙'으로 인정받기 매우 까다로워집니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 가계약금(일부)만 넣었는데 신고해야 하나요?

원칙적으로 실거래가 신고는 '계약 체결일(본계약)'로부터 30일 이내입니다. 가계약금만 넣은 단계에서는 신고 의무가 없으나, 본계약을 맺으면 가계약금 입금 내역까지 모두 합산하여 증빙해야 합니다.

Q2. 계약이 취소되면 돈은 어떻게 돌려받나요?

단순 변심 파기라면 배액배상(매도인) 또는 포기(매수인)가 원칙입니다. 이때도 반드시 '해제 신고'를 즉시 해야 과태료를 물지 않습니다. 2026년부터 해제 신고를 고의로 지연시켜도 처벌받습니다.

Q3. 법인 명의로 사면 조사가 더 심한가요?

네, 훨씬 심합니다. 법인의 주택 매수는 투기 수요로 간주하여 자금 조달 계획서뿐만 아니라 법인 등기, 주주 현황, 납세 내역까지 털어봅니다. 섣부른 법인 투자는 금물입니다.

Q4. 자금조달계획서는 모든 지역 필수인가요?

규제지역(강남3구+용산)과 투기과열지구는 금액 상관없이 필수이며, 비규제지역이라도 6억 원 이상 주택 매수 시에는 제출해야 합니다. 서울/수도권 아파트는 사실상 100% 제출한다고 보시면 됩니다.

📝 계약 전, 마지막 점검 리스트

서류 준비가 완벽해도, 시장의 흐름을 모르면 비싸게 사는 겁니다.

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