주택담보대출 이자도 공제된다? '장기주택저당차입금' 요건 완벽 정리

주택담보대출 이자도 공제된다? '장기주택저당차입금' 요건 완벽 정리

 

매달 통장에서 썰물처럼 빠져나가는 주택담보대출 이자, 볼 때마다 속이 쓰리시죠?

하지만 이 이자가 13월의 월급을 만드는 '일등 공신'이 될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

나라에서는 집을 가진 근로자의 주거비 부담을 덜어주기 위해, 1년간 은행에 낸 이자 비용을 소득에서 빼주는(소득공제) 파격적인 혜택을 제공합니다.

정식 명칭은 '장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제'입니다.

이름이 길고 어려워서 포기하는 분들이 많은데, 핵심은 딱 하나입니다. "내가 집을 샀을 때, 그 집이 얼마짜리였나?" 이것만 알면 됩니다.

📌 2026년 주담대 이자 공제 3줄 요약

1. 자격: 12월 31일 기준 1주택자인 근로소득자 세대주.
2. 기준: 취득 당시 기준시가(공시가격)가 요건을 충족해야 함.
3. 혜택: 최대 연 2,000만 원까지 소득공제 (고정금리 유리).
4. 주의: 현재 시세가 얼마인지는 전혀 상관없음.

오늘 글에서는 내가 산 시점에 따른 정확한 집값 기준표와, 고정금리 vs 변동금리에 따른 공제 한도 차이를 완벽하게 분석해 드립니다.

1. "지금 10억인데 공제되나요?" 네, 됩니다.

이 공제의 가장 큰 오해는 "지금 비싼 집에 살면 안 된다"는 생각입니다.

국세청은 오직 등기 접수일(취득일) 당시의 기준시가(공시가격)만 봅니다.

만약 5년 전에 4억 원(공시가)에 산 집이 지금 올라서 10억 원(시세)이 되었더라도, 취득 당시 기준을 만족하므로 공제 대상입니다.

[표] 취득 시기별 기준시가 요건

정부가 법을 계속 개정해왔기 때문에, 내가 언제 샀는지에 따라 기준 금액이 다릅니다.

취득 시기	기준시가(공시가격)
2024.01.01 이후	6억 원 이하
2019.01.01 ~ 2023.12.31	5억 원 이하
2014.01.01 ~ 2018.12.31	4억 원 이하
2013.12.31 이전	3억 원 이하 (+전용 85㎡ 이하)

[TIP] 2024년 이후 취득분부터는 기준이 6억 원으로 대폭 상향되었습니다.

수도권 외곽이나 지방의 웬만한 아파트는 대부분 포함되니, 미리 포기하지 마십시오.

2. 고정금리 vs 변동금리, 환급액이 3배 차이

나라에서는 가계 부채의 안정성을 위해 '고정금리'와 '비거치식(원금을 함께 갚는 방식)' 대출을 장려합니다.

그래서 "착한 대출"을 받은 사람에게 더 많은 공제 혜택을 줍니다.

상환 기간이 15년 이상인 대출을 기준으로 한도는 다음과 같습니다.

💰 대출 방식별 공제 한도 (2024년 이후 취득 기준)

1. 고정금리 AND 비거치식: 2,000만 원 (최고)
2. 고정금리 OR 비거치식: 1,800만 원
3. 기타 (변동금리 & 거치식): 600만 원

차이가 엄청납니다. 변동금리에 이자만 내고 있다면(거치식) 600만 원밖에 공제가 안 되지만, 고정금리에 원금을 같이 갚으면 2,000만 원까지 됩니다.

연봉 6,000만 원인 직장인이 2,000만 원 소득공제를 다 받으면, 약 300만 원 이상의 세금 절감 효과가 발생합니다.

따라서 만약 변동금리를 쓰고 계신다면, 이번 기회에 '주기형 고정금리(5년 고정)' 등으로 대환(갈아타기)을 고려해 보시는 것이 연말정산과 금리 리스크 관리 양쪽에서 유리합니다.

⬇️ 공제 한도 2천만 원으로 UP! 최저금리 대환 상품 비교

반응형

3. "엄마 명의 집, 아들이 공제받을 수 있나?"

이 공제는 기본적으로 '돈을 버는 사람이 자기 집의 이자를 낼 때' 해주는 것입니다.

몇 가지 까다로운 인적 요건을 통과해야 합니다.

(1) 무조건 '세대주'가 우선

원칙적으로 세대주인 근로자만 받을 수 있습니다.

만약 세대주가 공제를 받지 않았다면, 세대원도 받을 수 있지만 조건이 붙습니다. (해당 주택에 실제 거주해야 함)

(2) 12월 31일 기준 '1주택자'

연말정산의 기준일인 12월 31일에 딱 1채만 가지고 있어야 합니다.

만약 이사 갈 집을 사서 일시적 2주택이 되었다면? 안타깝게도 12월 31일 현재 2주택자이므로, 기존 주택과 신규 주택 모두 공제받을 수 없습니다.

(단, 연도 중에 집을 팔아서 연말에 1주택 상태가 되었다면, 보유했던 기간만큼의 이자는 공제 가능)

4. 홈택스에 안 뜬다면? '이 서류' 챙기세요

대부분 국세청 간소화 서비스에 자동으로 뜨지만, 대환대출을 했거나 은행 전산 오류로 누락되는 경우가 종종 있습니다.

이럴 땐 당황하지 말고 은행 앱이나 창구에서 서류를 발급받아 회사에 제출하면 됩니다.

[필수 제출 서류]

• 장기주택저당차입금 이자상환증명서: 은행 발급.
• 주민등록등본: 세대주 확인용.
• 개별(공동)주택가격 확인서: 취득 당시 공시지가 입증용.
• 건물 등기부등본: 취득일 확인용.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 오피스텔도 되나요?

아닙니다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로, 주거용으로 전입신고하고 살아도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상이 아닙니다. (월세 공제는 가능하지만 이자 공제는 불가)

Q2. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

네, 2026년 현재 세법상 분양권과 입주권도 주택 수에 포함됩니다. 따라서 1주택 + 1분양권 상태라면 2주택자로 간주되어 이자 공제를 받을 수 없습니다.

Q3. 부부 공동명의는 어떻게 되나요?

근로자 본인 명의로 대출을 받아야 공제됩니다. 공동명의 주택이라도 남편이 대출을 받고 남편이 이자를 냈다면 남편이 공제받습니다. (단, 아내가 대출받고 남편이 공제받는 건 불가)

Q4. 대출을 갈아타면 공제가 끊기나요?

아닙니다. 기존 대출 잔액 범위 내에서 대환 하는 경우, 상환 기간(15년) 요건만 충족하면 공제 혜택은 계속 유지됩니다. 이를 '채무의 승계'라고 합니다.

💰 연말정산, 남들보다 2배 더 받는 법

집주인이라서 월세 공제를 못 받으셨나요? 청약과 전세 대출 공제도 남아있습니다.

• 👉 [Main] 2026년 '월세 세액공제'로 한 달 치 월급 돌려받기 (경정청구)
• 👉 [청약] "통장 깨지 마세요" 2026년 주택청약 소득공제 한도 확대
• 👉 [전세] 이사 가느라 못 받은 돈? 전세 대출 원리금 상환액 공제