2026년 우리 집 공시가격 얼마나 오를까? 재산세·종부세 예측기

2026년 우리 집 공시가격 얼마나 오를까? 재산세·종부세 예측기

집을 가진 죄(?)로 매년 7월과 9월, 그리고 12월에 내야 하는 세금. 바로 재산세와 종합부동산세(종부세)입니다.

2026년(병오년) 새해가 되자마자 많은 유주택자분들이 긴장하고 있습니다.

"작년에 서울 집값이 꽤 올랐다는데, 공시가격이 뛰면 세금 폭탄 맞는 거 아냐?"

특히 은퇴 후 소득이 없는 60대 이상 어르신들에게, 갑자기 늘어난 수십만 원의 세금은 큰 부담이 될 수밖에 없습니다.

게다가 공시가격은 단순히 세금 문제로 끝나지 않습니다. 건강보험료 피부양자 자격 박탈이라는 더 무서운 폭탄의 뇌관이기도 합니다.

📌 2026년 공시가격 & 보유세 3줄 요약

1. 현실화율: 정부의 '현실화 계획 폐지' 기조로 작년 수준(69%) 동결 유력.
2. 서울: 시세 상승분 반영되어 보유세 10~20% 상승 예상.
3. 지방: 집값 하락 지역은 세금 인하 또는 보합.
4. 리스크: 공시가 상승 시 건보료 피부양자 탈락 주의.

국토부가 3월에 공식 발표를 하기 전, 오늘 시세 기준으로 내 세금이 얼마나 나올지 미리 계산해 드립니다.

미리 알면, 배우자 공동명의 변경이나 증여 같은 '절세 타이밍'을 잡을 수 있습니다.

 

⬇️ 2026년 우리 집 예상 공시가격 조회 (부동산원 데이터)

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1. 집값은 떨어져도 세금은 오를 수 있다?

공시가격은 [연말 시세 × 현실화율]로 결정됩니다.

여기서 중요한 것은 '현실화율'입니다. 문재인 정부 시절 매년 올리기로 했던 이 비율을, 현 정부는 "세금 부담 완화"를 위해 2020년 수준인 69%로 동결해 왔습니다.

2026년의 시나리오

2025년 한 해 동안 서울 주요 지역(강남, 서초, 송파, 마포, 용산 등)은 실거래가가 전고점을 회복하거나 돌파했습니다.

따라서 현실화율을 69%로 묶어둔다고 해도, 기초 체력인 '시세' 자체가 올랐기 때문에 공시가격은 오를 수밖에 없습니다.

[지역별 온도 차]

• 서울/수도권 핵심지: 공시가격 5~10% 이상 상승 예상. (보유세 부담 증가)
• 지방/외곽지: 시세 변동이 없거나 하락했으므로, 공시가격 보합 또는 하락 예상. (세금 감소)

즉, 2026년은 '세금의 양극화'가 일어나는 해입니다. 서울에 집 한 채 있는 분들은 마음의 준비를 하셔야 합니다.

2. 그래서 내가 낼 돈은 얼마인가?

구체적인 숫자로 따져보겠습니다. 1가구 1주택자를 기준으로 한 시뮬레이션입니다.

 

 

(1) 재산세: 누구나 내는 세금

재산세는 공시가격에 '공정시장가액비율(약 43~45%)'을 곱해 계산합니다.

작년에 재산세로 50만 원을 냈던 마포구 30평대 아파트 소유자라면, 올해 공시가격 상승분을 반영했을 때 약 55~60만 원 수준으로 오를 전망입니다.

"에게? 고작 몇만 원?" 하실 수 있지만, 진짜 무서운 건 종부세입니다.

(2) 종부세: 부자의 기준 12억 원

1주택자 단독 명의 기준으로 공시가격 12억 원까지는 종부세가 '0원'입니다.

하지만 서울 강남권이나 마용성 대장 아파트의 경우, 시세 상승으로 인해 공시가격이 12억 원을 돌파하는 단지가 속출할 것으로 보입니다.

만약 부부 공동명의라면 합산 18억 원(각각 9억 원)까지 공제되므로, 단독 명의자 중 공시가 12억 원이 간당간당한 분들은 올해 종부세 고지서를 받게 될 확률이 높습니다.

 

3. 세금보다 무서운 '건보료 폭탄'

4060 세대가 공시가격에 민감해야 하는 진짜 이유는 세금이 아니라 건강보험료입니다.

은퇴 후 자녀 직장 피부양자로 등록되어 건보료를 한 푼도 안 내던 분들이, 집값(공시가)이 올라서 자격이 박탈되는 경우가 매년 11월마다 발생합니다.

 

피부양자 탈락 기준 (재산 요건)

1. 재산세 과세표준 9억 원 초과 (공시가격 약 15억 원): 소득이 1천만 원만 넘어도 탈락.
2. 재산세 과세표준 5.4억 ~ 9억 원 (공시가격 약 9억~15억 원): 연 소득 1천만 원 초과 시 탈락.

여기서 소득에는 국민연금, 이자소득, 배당소득이 모두 포함됩니다.

만약 서울에 공시가격 10억 원짜리 집 한 채가 있고, 국민연금을 월 100만 원(연 1,200만 원) 받는 은퇴자라면?

100% 피부양자 탈락입니다. 지역가입자로 전환되어 매달 약 15~20만 원 이상의 건보료를 평생 내야 합니다.

이것이 공시가격 상승이 가져오는 나비효과입니다.

4. "너무 비싸다" 이의신청 활용법

3월에 공시가격(안)이 발표되면, "우리 집 가격이 너무 높게 책정되었다"며 이의신청(의견 청취)을 할 수 있는 기간이 주어집니다.

그냥 넘기지 마시고, 적극적으로 활용해야 합니다.

 

 

[이의신청 꿀팁]

• 비교 표준지 활용: "옆 단지 아파트는 시세가 비슷한데 공시가는 더 낮다"는 구체적인 데이터를 제시해야 합니다.
• 특수성 강조: "우리 집은 1층이라 일조권이 안 좋고, 도로변이라 소음이 심해 시세가 낮다"는 식의 개별 요인을 어필하십시오.

실제로 집단 민원을 통해 공시가격을 낮춰, 종부세 부과 대상에서 빠지거나 피부양자 자격을 유지한 사례가 적지 않습니다.

가만히 있으면 국가는 최고가로 세금을 때립니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공동명의가 무조건 유리한가요?

종부세 측면에서는 공제액이 18억 원(9+9)으로 늘어나 유리합니다. 하지만 재산세는 동일하며, 배우자가 소득이 없는데 공동명의로 인해 건보료 피부양자에서 탈락할 위험이 있다면 신중해야 합니다.

Q2. 만 60세 이상은 종부세 안 내도 되나요?

안 내는 게 아니라 '미루는 것(납부유예)'입니다. 1세대 1주택자이면서 만 60세 이상이고 소득이 일정 수준 이하라면, 주택을 팔거나 상속할 때까지 종부세 납부를 유예할 수 있습니다. 관할 세무서에 신청해야 합니다.

Q3. 공시가격은 언제 확정되나요?

보통 3월 중순에 '열람 및 의견 청취'를 시작하고, 이의신청을 거쳐 4월 말에 최종 결정·공시됩니다. 재산세는 7월과 9월, 종부세는 12월에 냅니다.

Q4. 세금 낼 돈이 없으면 카드로 낼 수 있나요?

네, 신용카드 납부 및 할부가 가능합니다. 또한 납부 세액이 250만 원을 초과하면 2개월(종부세는 6개월)에 걸쳐 나누어 낼 수 있는 '분납 제도'를 활용하시면 부담을 줄일 수 있습니다.

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