전세 낀 집 팔 때 양도세는? 2026년 1가구 1주택 비과세 요건

전세 낀 집 팔 때 양도세는? 2026년 1가구 1주택 비과세 요건

 

부동산 투자의 꽃은 '매수'가 아니라 '매도'입니다.

아무리 집값이 5억 원, 10억 원 올랐어도 세금으로 절반을 떼인다면 무슨 소용일까요? 진정한 수익은 세금을 낸 후 내 통장에 꽂히는 돈입니다.

특히 전세 세입자가 살고 있는 집을 팔 때는 셈법이 복잡해집니다.

"나는 1가구 1주택이니까 당연히 세금 안 내겠지?"라고 생각했다가, '거주 요건'을 채우지 못해 수천만 원, 많게는 수억 원의 양도세 고지서를 받는 경우가 허다합니다.

2026년 현재, 정부는 실수요자 보호를 위해 비과세 혜택을 유지하고 있지만, 그 요건은 더욱 깐깐해졌습니다.

📌 2026년 양도세 비과세 핵심 체크리스트

1. 가격 기준: 매도가 12억 원까지 비과세 (초과분만 과세).
2. 거주 요건: 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 실거주 필수.
3. 탈출구: 실거주 못 해도 '상생임대인' 충족 시 거주 인정.
4. 일시적 2주택: 새집 사고 3년 안에만 팔면 비과세.

오늘 글에서는 전세 낀 집을 가진 집주인분들이 단 하루도 살지 않고 비과세를 받는 방법(상생임대인)과, 2026년에 달라진 매도 전략을 완벽하게 분석해 드립니다.

⬇️ 비과세 vs 과세 차이는 1억? 내 양도소득세 모의계산

1. "나는 2년 살아야 하나?" 취득일 확인 필수

1가구 1주택 비과세의 기본 조건은 '2년 보유'입니다. 하지만 여기에 '2년 거주'가 붙느냐 마느냐가 핵심입니다.

판단 기준은 아주 심플합니다. 내가 그 집을 샀을 때(취득일 기준), 그 지역이 조정대상지역이었는가?

(1) 2년 거주 필수인 경우

만약 2017년 8월 3일 이후, 서울 전역과 수도권 주요 지역이 규제지역으로 묶였을 때 집을 샀다면, 지금 규제가 풀렸더라도 반드시 2년을 살아야 비과세를 해줍니다.

많은 분이 "지금은 비규제지역이니 거주 안 해도 되죠?"라고 묻지만, 세법은 '취득 당시'를 기준으로 합니다. 이 점을 절대 착각하시면 안 됩니다.

(2) 12억 원 초과분은 세금 낸다

"비과세는 세금이 0원 아닌가요?"

반은 맞고 반은 틀립니다. 매도 가격이 12억 원 이하라면 전액 비과세(0원)가 맞습니다.

하지만 2026년 서울 아파트값이 올라 15억 원에 팔았다면? 12억 원을 초과하는 3억 원에 대해서는 비율대로 계산하여 세금을 내야 합니다.

이때 중요한 것이 '장기보유특별공제(장특공)'인데, 이 역시 거주 기간이 길어야 공제율이 높아집니다. (보유 4% + 거주 4% = 최대 80%)

2. 몸테크 없이 비과세 받는 법 (상생임대인)

세입자가 있어서, 혹은 직장 때문에 들어가 살 수 없는 분들에게 '상생임대인 제도'는 하늘이 준 기회입니다.

전세를 낀 상태에서도 2년 거주한 것으로 인정해 주는 제도이기 때문입니다.

상생임대인 요건 (2026년 적용)

1. 직전 계약: 주택 취득 후 임대차 계약을 1년 6개월 이상 유지했을 것.
2. 상생 계약: 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하여 신규(갱신) 계약을 체결할 것.
3. 유지 기간: 상생 계약 후 2년 이상 임대를 유지할 것.

이 3가지만 지키면, 실제로는 단 하루도 살지 않았어도 '거주 요건 2년'을 채운 것으로 간주하여 비과세 혜택을 줍니다.

주의할 점은 '직전 계약'입니다. 집을 살 때 전세 안고(갭투자) 산 경우, 그 전세 계약은 전 주인이 한 계약이므로 '직전 계약'으로 인정되지 않습니다. 내가 주인이 된 후 새로 맺은 계약부터 카운트됩니다.

따라서 갭투자자는 최소 한 번의 전세 만기(2년) + 상생 계약(2년) = 총 4년을 버텨야 비과세가 완성됩니다.

⬇️ 나는 해당될까? 상생임대인 자격 자가진단

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3. 집을 먼저 샀다면? '3년'을 기억하라

좋은 집이 나와서 덜컥 계약부터 하고, 살던 집(종전 주택)을 나중에 파는 경우입니다.

이를 '일시적 1가구 2주택'이라고 하며, 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 단, 기한이 있습니다.

처분 기한 3년의 법칙

과거 조정지역에서는 1년, 2년으로 복잡했지만, 2026년 현재는 깔끔하게 통일되었습니다.

새집을 산 날로부터 '3년 이내'에 옛날 집을 팔면 됩니다.

3년이면 꽤 넉넉한 시간입니다. 급매로 던지지 마시고 제값을 받고 팔 수 있는 여유가 생긴 것입니다.

단, 옛날 집은 최소 1년 이상 보유했어야 하며, 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되므로 주의해야 합니다.

4. 세입자가 "안 나가요" 하면 낭패

비과세 요건을 다 갖췄어도, 세입자 때문에 못 파는 경우가 있습니다.

매수자는 "실입주"를 원하는데, 세입자가 '계약갱신청구권(2+2년)'을 쓰겠다고 버티면 매매가 불발되기 때문입니다.

[현명한 매도 전략]

• 만기 6개월 전 통보: 세입자에게 매도 계획을 알리고, 갱신청구권 사용 여부를 확실히(문자나 녹음) 받아둬야 합니다.
• 위로금 협상: 만약 세입자가 갱신권을 쓰겠다고 한다면, 이사비를 넉넉히 챙겨주더라도 내보내는 것이 이득일 수 있습니다. 비과세로 아끼는 세금이 이사비 몇백만 원보다 훨씬 크기 때문입니다.
• 세 안고 매도(갭매매): 실입주 매수자를 찾기 어렵다면, 투자자(갭투자자)를 타겟으로 내놓아야 합니다. 이때는 전세 시세를 맞춰주는 조건으로 거래가 성사되기도 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?

네, 주거용 오피스텔(전입신고 됨)은 주택 수에 포함됩니다. 따라서 아파트를 비과세 받으려면 오피스텔을 먼저 처분하거나, 업무용으로 전환(부가세 환급 등 복잡)해야 합니다.

Q2. 2년 거주 기간은 연속적이어야 하나요?

아닙니다. 합산입니다. 예전에 1년 살다가 전세 주고 나갔다가, 다시 들어와서 1년 살면 총 2년으로 인정됩니다. (단, 세대 전원이 거주해야 함이 원칙)

Q3. 다운계약서 유혹, 받아도 될까요?

절대 안 됩니다. 2026년 시스템은 매우 정교합니다. 적발 시 비과세 혜택이 전면 취소되고, 가산세까지 40% 이상 붙습니다. 1억 아끼려다 3억 낼 수 있습니다.

Q4. 상생임대인은 1주택자만 되나요?

아닙니다. 다주택자도 상생임대인이 될 수 있습니다. 하지만 비과세 혜택을 받으려면, 결국 다른 집을 다 팔고 '최종 1주택'이 된 상태에서 상생 임대 주택을 팔아야 비과세가 적용됩니다.

🏠 세금 아끼는 것이 가장 큰 수익입니다

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